Strona Główna


zapomniałeś hasło?

Artykuły
Historia prawa
Prawo za granicą
Słowniki
Polecamy porady
Dzierżawa jako uzupełnienie najmu

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się odebrać rzecz do używania i pobierania z niej pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 p1 kc).

Stosunek umowy dzierżawy pokrywa się z przedmiotem najmu z tym wyjątkiem, że dzierżawa poza używaniem cudzej rzeczy pozwala także na pobieranie z niej pożytków. Zatem jest ona z tego względu istotnym uzupełnieniem umowy najmu.
Przedmiotem dzierżawy są bowiem nieruchomości lub ich części, ale również i prawa majątkowe dające ze swego tytułu pożytki lub ich całe zbiory (np. grunt, dom czynszowy, przedsiębiorstwo).
Dzierżawa jest umową konsensualną i wzajemną, dochodzącą do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz która przynosi ze swojej natury lub przeznaczenia wymierne korzyści, czyli mówiąc nieco inaczej zarabia na siebie.

Konieczną cechą dzierżawy jest jej odpłatność.
Czynsz dzierżawy może być oznaczony nie tylko w pieniądzu, lecz także i w pożytkach wynikających z samej dzierżawy. Jeżeli czynsz będzie oznaczony w pożytkach, np. 1/4 uzyskanego zbioru, a dzierżawca bez swojej winy zbioru nie uzyska, wówczas obowiązku zapłaty tego czynszu nie ma.
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony. Jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości (art.695 p1i2 kc).

Czasowość dzierżawy podobnie jak i najmu należy do istoty umowy. W zasadzie może być zawarta w dowolnej formie. Jednakże dzierżawa nieruchomości na okres dłuższy niż rok wymaga od stron zachowania formy pisemnej. Niezachowanie tej formy oznacza zawarcie umowy na czas nie oznaczony (por. art. 660 kc).
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art.698 p1i2 kc). Tym różnią się od siebie najem i dzierżawa, gdyż w prawie najmu może zaistnieć podnajem (bezpłatne używanie).
Dzierżawca z racji posiadania rzeczy może skarżyć osobę naruszająca jego posiadanie nie tylko o przywrócenie stanu poprzedniego rzeczy, ale także o zwrot pożytków z niej, które dzierżawiący odłączył od posiadanej rzeczy (orz. SN z 5 pazdziernika 1967r.I CR 243/67).

Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym (art.697 kc).
W umowie dzierżawy ciężar ponoszenia napraw został rozłożony na strony tego stosunku nieco inaczej jak w umowie najmu. Dzierżawca ponosi koszty w związku ze swoim władaniem rzeczą polączonym z jej zwykłym użytkowaniem, lecz także na mim spoczywa obowiązek konserwacji rzeczy, czyli wszelkiego rodzaju większe naprawy które w umowie najmu obciążają wynajmującego.

W odróżnieniu od najmu, przy którym czynsz płatny jest z góry, czynsz dzierżawy należy płacić półrocznie z dołu, jeżeli z umowy lub zwyczaju nie będzie wynikało nic innego.
Różnica wypływa stąd, że czynsz płaci się z dochodów uzyskanych z dzierżawy.

Przedmiot dzierżawy należy zwrócić nie tylko w stanie nie pogorszonym, lecz także odpowiadającym wymaganiom prawidłowego zagospodarowania jej w czasie zwrotu.
Tak więc przy zwrocie dzierżawie pola uprawnego w czasie zbiorów należy oddać pole z jego zasiewami lub też z jego pożytkami. Dzierżawca natomiast nie odpowiada za pogorszenie przedmiotu dzierżawy nie zależnego od niego samego.


Materiały do artykułu zaczerpnięto z Komentarza do Kodeksu Cywilnego pod red. Gerarda Bieńka.


Przemysław Gogojewicz
Prawnik
[ Wyślij Email ]

Opublikowano 12-15-2003



[ Strona Głowna | Kancelarie | Artukuły | Porady On-line | Praca ]
[ o Adwokat.com | Reklama | Kontakt ]

Copyright © 1997-2009 ADWOKAT.COM
Internetowe Księgarnie


Wydawnictwa


Wasze Opinie