Strona Główna


zapomniałeś hasło?

Artykuły
Historia prawa
Prawo za granicą
Słowniki
Polecamy porady
Umowa najmu

Najem należy do instytucji prawa zobowiązań, jednakże ze względu na przedmiot jego zainteresowania, którym są przeważnie pomieszczenia (lokale), swoimi cechami zbliżony jest do instytucji prawa rzeczowego.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art.659 p.1 kc).
Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy. Umowa której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie pisemnej lub ustnej, a nawet poprzez dorozumienie. Jednakże taka umowa najmu nieruchomości sporządzana na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona na piśmie. W przypadku nie zachowanie formy pisemnej umowę uważa się za zawartą na czas oznaczony (forma ad eventum). Zatem najem może być zawarty na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Z oznaczoności terminu wynika zakończenie przedmiotu najmu po końcu oznaczonego terminu. Nieoznaczoność sprawia, że strony mogą pozostawać w stosunku najmu nawet do lat dziesięciu. Po upływie tego okresu , umowę o najem można rozwiązać poprzez wypowiedzenie jej jednostronnym oświadczeniem woli. Jeżeli jednak strony nie chcą rozwiązywać tego stosunku i pragną nadal w nim ze sobą pozostać, wówczas stosunek istniejący między nimi zmienia jedynie swoją formę z nieoznaczoności na czas oznaczony.

W prawie polskim przyjmuje się zwyczaj sporządzanie umów w formie pisemnej dla zachowania przejrzystości stosunku prawnego, oraz w celach dowodowych.
Obowiązek zachowania formy pisemnej dla celów dowodowych obejmuje swym zasięgiem te umowy, których roczna wartość czynszu przekracza 2000 zł. Natomiast gdy w grę wchodzi okres krótszy najmu, a suma za ten okres będzie przewyższać wymienioną wcześniej kwotę, to również zawarcie takiej umowy będzie wymagać formy pisemnej ze względu na wartość materialną sporządzonej umowy.
Ruchomości, które są przedmiotem najmu nie mogą być rzeczami zużywalnymi, gdyż korzystanie z nich nie miało by sensu gospodarczego innego, jak ich zużycie. Przykładem rzeczy zużywalnych są np. wyroby spożywcze. Różnica pomiędzy najmem ruchomości a rzeczy ruchomej polega na tym, że: przy najmie pomieszczenia wynajmujący zobowiązuje się nadto do jego ogrzewania, dostarczania wody czy światła. Usługi te sa dorozumiane w umowie najmu i nie stanowią jej odrębnego przedmiotu zobowiązania. Poza nimi umowa może także zobligować którąś ze stron do sprzątania pomieszczenia, czy pomalowania go.
Wynajmujący ma obowiązek zapewnić najemcy niezbędną ochronę wobec osób trzecich, np. sąsiadów, spółnajemców, niezależnie od tego czy najemca posiada już jakąś ochronę czy nie.

Przy najmie rzeczy ruchomej tego typu co maszyny, służące dla celów produkcyjnych wynajmujący zobowiązany jest do ich konserwacji, lub wymiany gdyby zaistniała taka konieczność. Może odpowiadać również za niedopełnienie zobowiązania wynikającego z awarii urządzenia.

Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem. Jeżeli jednak wynajmujący w ten sposób (podnajem), nie odda rzeczy właściwemu najemcy, wówczas ten będzie mógł wytoczyć przeciwko niemu powództwo z art. 491 p1 kc.
Podnajem rzeczy lub lokalu nie może trwać dłużej niż sam najem. Wynajmujący w ten sposób nie może żądać od osoby trzeciej zaspokojenia z tego tytułu, gdyż ustawowo podnajem, czy użyczenie są czynnościami prawnymi bezpłatnymi (por. art. 668p2 kc). Umowa będzie ważna chociażby wynajmującemu nie przysługiwało żadne prawo do rzeczy.
Najem jest umową konsensualną, wzajemną i odpłatną (por. art. 487 p2 kc). Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), czyli przedmiot najmu i czynsz. Bez zgody wynajmującego nie wolno najemcy czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy (por.art. 667 p 1 kc).
Najem nie wygasa w skutek śmierci wynajmującego lub najemcy, lecz podlega on dziedziczeniu (por. wyrok. SN z 16 maja 1996r. III CZP 46/96). W miejsce zmarłego pojawiają się jego spadkobiercy przejmujący obowiązki wynikające ze stosunku najmu.

Wygaśnięcie najmu powoduje obowiązek zwrotu przedmiotu tego stosunku przez najemcę.


Materiały do artykułu zaczerpnięto z Prawa Zobowiązań Witolda Czachórskiego i Komentarza do Kodeksu Cywilnego pod red. Gerarda Bieńka.


Przemysław Gogojewicz
Prawnik
[ Wyślij Email ]

Opublikowano 12-15-2003



[ Strona Głowna | Kancelarie | Artukuły | Porady On-line | Praca ]
[ o Adwokat.com | Reklama | Kontakt ]

Copyright © 1997-2009 ADWOKAT.COM
Internetowe Księgarnie


Wydawnictwa


Wasze Opinie